本希望以「特徵價格理論」(Hedonic Price Theory)為基礎，以計量方法進行多元
迴歸分析，分離土地特徵，期找出影響住宅用地地價之因素及其權值，並建立政府
部門對大量土地進行估價時之估價模式。
運用特徵價格理論，依土地之現有特質來決定其價格，以建立地價函數。在模型估
估方法上，先採用時間序列分析，對研究地區之影響地價總體因素作迴歸分析；再
透過交易實例之蒐集與實地調查，對影響地價之個別因素作迴歸分析，以印證所建
立之地價函數，找出影響住宅用地地價之因素及其權值，再針對政府部門於面對此
種大量估價方法時，在運用上應有的配合措施作研究與建議。
本文之研究內容共分六章，茲摘述如后：
第一章為緒論。說明本文之研究動機、研究目的與研究內容、研究方法與研究流程
、研究範圍與研究限制。
第二章為文獻回顧。本章所探討的文獻包括：住宅用地市場供需、與估價理論攸關
的價值理論、現代價值理論中影響價值的因素、都市土地價值的形成與變動、估價
理論。
第三章為理論基礎與研究模式之建立。為便於分析，本章設立適用之研究假設，以
釐清不同情況之干擾，續以特徵價格理論及土地特徵，建立適用之地價迴歸模型，
為期土地大量估價能除去現在估價時欠缺理論基礎之憾，本章亦將依前章文獻回顧
及國外大量估價經驗，建立土地大量估價時之理論基礎及實證模式；進一步說明實
證變數之選擇與資料內容。
第四章為總體地價模式之實證分析。本文將都市平均地價視為被解釋變數，而第三
章所挑選的特徵質或量的變數值，視為影響地價變動的因素。實證過程中，將分別
以相關分析、逐步迴歸分析、綜合性檢定與時間序列分析，探討地價變動的原因，
即從所挑選變數中，求得真正影響各都市地價波動的因素。
第五章為個體地價模式之實證分析。各都市在不同使用分區上所適用的估價模式理
應相同，唯公式上之選入變數與參數值有差異，故實證分析時，選擇台中市住宅用
地價格及其屬性，以驗證前述之個體地價模式，分別以相關分析、迴歸分析、綜合
分析，說明個別宗地地價之特徵組合。
第六章為結語與建議。就全文之分析結果與研究發現作結論，並提供建議與後續研
究方向，供有關當局或研究者參考。
本文希望建立政府在對各行政轄區內所有土地估價時，能有一套客觀、公平、公開
、迅速的評估方法。故第一重假設，都市的平均地價，受全國性及各該都市之總體
因素所影響，而個別宗地地價，受其不同特徵條件之影響。則在對任一塊土地估價
時，只要掌握其基本特徵資料，即可透過電腦，運用一套模式將地價求出。政府每
年要編地價指數，或決定每年行政轄區內地價平均調幅時，亦可透過一套模式將整
體地價之漲跌幅求出。實證結果發現：理論基礎所建立的總體因素，大部分可在實
地估價時被用來作蒐集資料之參考。而由文獻回顧與理論推演所建立的個別因素，
透過複迴歸分析，可求出每筆土地的特徵價格，這是土地本身所提供的效用，故可
為課徵之基礎公平上亦無慮，故在大量估價實務上，可以儘早採用。
本文的第二重假設為：都市平均地價受全國性及區域性因素之影響，且區域性之影
響因素較具影響力。透過結合性檢定，不僅證明此一現象，更發現全國性因素可以
略而不考慮，亦可有很好的解釋效果。由ARIMA 模型，發現整體地價的變動與時間
的關係微乎其微。
在建立大量土地估價方法的研究過程中，發現民間或政府部門，在基本資料的保存
觀念上或實際運用上，仍有許多觀念待加強，諸如：不重視資料的流通，傳統式的
保存方法等。可以大膽地說，建立大量估價方法最大的困擾是資料的取得不易。