公寓大廈管理條例之頒行，對居住於區分所有物的住民品質而言，可說是影響居住態的法律。素來我國都市居民的生活方式，居住方面的常識，並未形成法律意識，均是以固有傳統居住意識，使用、管理、處分……其建築物，即以民法上相鄰關係，共有關係處理。然區分所有建物無論管理維護、權屬界定……等事項均較一般相鄰關係、共有關係複雜。有關實定法上區分所有建築物的管理，分散於各有關規範，法令規範明顯不足，且因管理體制不健全，事權不一致，致在執行過程中遭受甚多困難與阻礙，產生社會亂象直接影響住民生活品質低落，間接導致都市景觀紊亂的情況發生，造成整體居住環境的破壞。本論文主研究目的在於確立公寓大廈居住者之常識及法律意識，提供具體有效，可行的理論基礎，讓區分所有人及住民有效而成功地經營管理，使區分所有建築物達到應有的機能，維持價格增值、舒適環境……等目的，並使住民在其「地域」與「環境」上，擔任主要角色，以區分所有建物或社區為主軸，重新融入社會，再造社會新秩序。 區分所有建築物所生問題相當廣泛，本論文基於人民私有財產權的使用、收益、處分的基礎之下，探討區分所有人的權益範圍及與傳統所有權區別性何在，以及區分所有人在管理維護其所有財產權的射程範圍內所生關連事項，作一廣泛而具體的理。對於區分所有建築物的管理制度、範圍及其理論體系，國內外尚未具一定論，試圖從諸多制度、理論體系中探索，形成建構法制度，作一系統性整理分析。 本論文係以法律社會學研究法，比較法律學研究法，解釋法學或分析法學研究法等研究方法，參考世界各國法制、判例，學者論著、實務經驗等各個角度來檢視比較現行區分所有建築物法令的有關管理體系方面的規定合理性、功能性、可行性，作有系統之研究分析，整理出區分所有建築物上管理制度各項理論體系，就研究所得提出問題及具體建議，希望提供立法機關及政府機關在住宅政策上之參考，促進社會之及國家之發展，藉使公寓大廈管理條例之規制日趨周延，達到保障人民私有財產權益的使命。本論文共六章，十八節，謹摘要各章大略內容如下： 第一章為緒論。首先概陳公寓法對現行區分所有建物及區分所有人及周邊相關事物面之衝擊及影響，概括提出問題之核心及研究重點，續陳本論文之研究目的研究方法、研究範圍。 第二章探討比較世界各國區分所有建築物立法發展，包括法國、德國、美國、日本及我國的區分所有建築物法令之背景作橫向性瞭解，以茲我國法令修正參考之依據。 第三章探討區分所有建築物管理制度之理論基礎，由於區分所有建物管理在世界各國並未作一明確定義，擬從各國法令規定、判決、學術理論作一原則性、體系性分析，包括一區分所有建築物的基本構成含①建築物區分所有權之客體；②專有部分；③共用部分；④區分所有建物與基地之關係。二自體性管理原則包括①私有財產權保護原則；②團體權利保護之機能；③直接參加的住民運動；④尊重少數住民的權利。 第四章區分所有建築物管理體制的法制建構，含一主要管理體制－包括①管理組織；②區分所有人會議；③規約；④管理委員會（管理負責人）；⑤管理委員會法人化問題；⑥管理服務人。二補強性管理體制，包括①管理費用；先取償權；③不得違反共同利益之義務；④違反共同利益之對應措施。就法律規定與理論架構配置及實務運作可行性探討。 第五章公寓大廈管理條例射程範圍之探討。就前述已論究之法令規定及理論基礎，作一合理性、妥適性解決對策，包括①未繳管理費用；②公共基金之提撥；③公權力過度介入之疑慮。 第六章結論與建議。總結各章重點所陳，同時將整體研究內容作一體系性圖示便於了解，並為立法建議，做為未來修法政策研究之參考。