臺灣人文及社會科學引文索引資料庫系統

:::

詳目顯示

回上一頁
第 1 筆 / 總合 1 筆   第一頁 上一頁 下一頁 最後一頁
/1頁
題名：住宅市場價格與數量之關係
作者：花敬群 引用關係
作者(外文)：Ching-Chun Hua
校院名稱：國立政治大學
系所名稱：地政學系
指導教授：張金鶚
學位類別：博士
出版日期：1999
主題關鍵詞：住宅市場；住宅價格；次市場；預售屋市場；Housing Market；Housing Price；Sub-market；Pre-sales Housing Market
原始連結：連回原系統網址new window
相關次數：
  • 被引用次數被引用次數:期刊(1) 博士論文(1) 專書(0) 專書論文(0)
  • 排除自我引用排除自我引用:1
  • 共同引用共同引用:0
  • 點閱點閱:35
摘 要
市場研究首先面對的課題就是價格與供需，習慣上研究者多採取「價格與需求」或「價格與供給」的配對方式來處理，或者在價格與交易量同時決定的市場均衡假設下，直接以「價格」的討論做為市場研究的對象。
本研究認為「價格與供需」在既有的理論基礎之外，更重要的意義是提供一些較為適宜的研究切入點，然後讓研究者依據現實的觀察與理論的推演，來探討市場變數之間各種可能的關係。因此，本研究依據台灣住宅市場的主要特性，並且從價格與數量兩種變數的各項關係，建立分析台灣住宅市場的理論基礎與發展方向。
基本上，價格與供需數量是市場上最重要的資訊，分別表示著供需雙方進入是場所面對的成本與收益水準，以及供需雙方對當前價格的接受程度以及對未來價格的預期，市場上的任何變遷實際上都是市場參與者行為的結果。因此本研究先將住宅供幾者分為建商與一般售屋者，將需求者分為投資需求者與消費需求者，並且探討各類市場參與者的行為特性，以及在不同的市場景氣下，各種供需行為的加總對市場價格與交易量波動的影響，然後據此結果建立住宅市場景氣循環的個體行為基礎。這樣的分析方式，一方面可補充過去直接以總體經濟變數分析市場景氣循環的不足，同時也可以瞭解住宅市場景氣循環的個體面原因。
此外，因為住宅具有異質性，因此可從財貨類型、區位﹍等角度區隔為多種次市場，且在各種次市場的各種住宅價格與供需數量之間存在著不同的理論關係。然而此項課題涉及的研究領域十分廣泛，因此本研究僅探討台灣住宅市場最具特色的預售屋市場與成屋市場的關係。
本研究對此項課題是以住宅存量-流量模型為基礎，一方面納入預售市場於建築期間即可銷售的特性，以及國人以購屋為主的住宅消費習慣，同時探討住宅生產時間落差現象，進而建立解釋成屋市場與預售屋市場價格與數量關係的理論基礎。
另外，住宅次市場的概念引發了本研究對個別次市場之間，以及整體市場與次市場之間相互關係的討論，這是既有研究尚未深入探討的領域。在變數方面，本研究以住宅次市場「價格比例」與「市場規模」取代傳統的價格水準與交易戶數；在理論基礎上，則以封閉市場的假設條件下，探討整體市場與個別次市場的相互關係；關於各次市場之間，則假設彼此具有相互競爭與合作兩種關係，並以開放市場的概念來討論。
此項研究課題對重新建構住宅市場的理論體系具有十分重要的意義。此項理論關係，一方面打破過去將單一住宅次市場視為封閉體系的研究假設，提出各住宅次市場之間的橫向關係，以及次市場與整體市場的縱向關係。更重要的是，可以透過此項理論結構探討住宅市場資源（金）在各個次市場的配置關係與原因，對解釋台灣住宅市場的亂象深具意義。
在前述的理念體系與理論基礎下，本研究進行各項理論上的推演與實證分析，所得結果說明如下：
一、 從住宅市場供需雙方行為特性配合市場景氣循環過程的影響得知：在景氣循環過程中，住宅供需雙方的行為結果，將使得市場價格與交易量均衡點的移動軌跡呈現逆時針旋轉的趨勢。另經由單根檢定與共積檢定，發現台北市住宅價格波動會對交易量脫離長期均衡時能夠產生調整的功能；然而，當市場價格脫離長期均衡時，交易量反而是朝發散的方向波動，顯示台北市住宅市場的投資需求以及投機的影響確實十分明顯。
二、 從成屋與預售屋市場之價格與供給量的關係，配合國人偏好購屋以及住宅生產期間長的特性，重新界定住宅存量市場與流量市場的理論結構，並修正住宅存量-流量模型。實證結果顯示，台北市成屋市場與預售屋市場的價格與供給量的關係，並不完全符合存量-流量模型。
此外，成屋與預售屋市場的價格波動具有促進市場向長期均衡收斂的功能，且預售屋市場價格的調整速率高於成屋市場，顯示預售屋制度有提昇市場效率的作用。但是預售屋供給量並無法發揮調節成屋市場供需落差的功能，顯示台北市住宅供給量資訊的市場意義仍未明顯發揮，這也是為何近年來市場餘屋大量增加下，市場價格下跌卻十分有限的原因之一。
三、 本研究假設整體市場規模是由個別次市場規模加總而來，而非假設整體市場規模固定，再分配到個別次市場之中，並以「價格比例」與「市場規模」的相互影響關係，建立住宅空間次市場相互影響關係的靜態與比較靜態理論基礎。由理論分析得知，住宅空間次市場的價格比例與市場規模是相互連動的，且各住宅次市場同時受到整體市場景氣趨勢的同向波動影響，以及相互競爭的反向波動影響。
實證結果顯示，台北市與台北縣住宅空間次市場的規模之間並不是純然的競爭關係，而是呈現齊漲齊跌的情況。顯示台北市縣住宅市場的競爭程度低於共同反應預期景氣的相互拉抬合作程度。此外，在住宅價格比例長期遞減趨勢下，台北市住宅市場的規模將會逐漸縮減，台北縣住宅市場規模則持續擴大，且兩次市場住宅價格比例也將逐漸持續降低。
ABSTRACT
This dissertation combined by three relative essays. In the first paper I analyze the relationship between price and volume of housing market in Taiwan. The analysis suggests a counter-clock cyclical pattern of housing price and volume in the standard price-quantity plane. Empirical results through cointegration tests confirm our analysis that, in the long run, the fluctuation of Taipei''s housing transaction volume causes the housing price to fluctuate.
In the second paper I discusses the relationship between existing and pre-sales housing market. Basically, existing housing market is similar as spot market, pre-sales housing market is similar to futures or forwards market (Chang & Ward, 1993). Restated, the goods of pre-sales housing market are the housing units under construction. We modify the stock-flow model of Fisher(1992) and DiPasquale & Wheaton(1992, 1994) to analyze the price-volume relationship between existing housing market and pre-sales housing market.
By the empirical test of Taiwan''s housing market, the consequences imply that pre-sales market price adjustment rate to the long-run equilibrium price is rapid than the price adjustment rate in existing housing market. In other words, the pre-sales system can improve the market efficiency. The result of supply adjustment rate is insignificant, which implying that housing market is basically influenced by price not by volume in Taiwan.
The final paper established the price, volume and mutual interrelation basis through the housing price ratio and market size to provide housing market framework researchers a new point. Then I conducted an empirical analysis of the Taipei City and Taipei County housing markets. Finding that the competition between the two sub-markets is low. Furthermore, there is a signification correlation between market size and price ratio fluctuation, and the price ratio is a better of market economical cycle indicator than price fluctuation.
Keywords: Housing market, Submarkets, Price-volume Relationship, Pre-sales Housing Market,
參考文獻
1. 于宗先主編(1986)經濟學百科全書(第三冊)經濟理論,台北：聯經
2. 史綱(1992) "預售屋之訂價模式與實證",管理科學學報,vol. 9(1)
3. 白金安(1996) 以遠期交易定價理論探討國內預售屋價格之研究,政大地政所博士論文new window
4. 吳森田(1994) "所得、貨幣與房價-近二十年台北地區的觀察",住宅學報,第二期: 49-66new window
5. 林英彥(1981) 土地經濟學通論,台北：文笙書局
6. 林秋瑾(1998)"預售屋與成屋住宅價格關係之分析--市場效率之驗證",管理學報,第十五卷第四期：643-664new window
7. 林秋瑾(1996) "台灣區域性住宅價格模式之建立",政大地政學報,第一卷第一期：29-49
8. 林祖嘉、林素菁(1994)"台灣地區住宅需求價格彈性與所得彈性之估計",住宅學報,第二期：25-48new window
9. 林祖嘉(1994) "台灣地區住宅需求與租買選擇之聯合估計",政大學報,68: 295-313
10. 林祖嘉、林素菁、謝文盛(1998)"台灣地區房價波動因果關係之研究",台灣經濟學會1998年年會發表論文
11. 林森田(1993)資本化效果及其於土地政策上應用之研究,行政院國科會補助研究(NSC-82-0301-H-004-047)
12. 花敬群、張金鶚(1997) "住宅市場價量關係之研究",住宅學報,第五期, 1-15
13. 花敬群、張金鶚(1999) "成屋市場與預售屋市場價格與數量之關係",國科會人文及社會科學研究彙刊,第九卷 第三期,1999年7月。
14. 花敬群、張金鶚(1999)"住宅空間次市場價格比例與市場規模之關係",都市與計劃,第二十六卷第一期。new window
15. 馬德平(1982) 價格-數量調整的動態失衡分析,台大經濟研究所碩士論文
16. 張金鶚(1996) 房地產投資與決策分析-理論與實務,台北：華泰書局
17. 張金鶚(1995a) 房地產景氣與總體景氣關係之研究,行政院國科會委託研究
18. 張金鶚(1995b) 台灣地區住宅價格指數之研究,行政院經建會委託研究
19. 張金鶚(1997) 台灣地區房地產景氣電腦輔助系統之建立與應用,內政部建築研究所委託研究
20. 張金鶚(1990), 房地產的世界,遠流出版社：台北
21. 張麗姬(1994) "從遠期契約和現貨的角度論預售屋與成屋的價格關係──以台北市為例",住宅學報,vol. 2new window
22. 許坤榮(1996) 住宅投資兼消費行為之經濟分析,台大土木所博士論文
23. 彭建文(1994) 台灣地區空屋率之研究,政大地政所碩士論文
24. 彭建文、張金鶚、林恩從(1998) "生產時間落差與房地產景氣關係之探討",經濟論文叢刊,vol. 26(4)
25. 陳立國(1993) 台灣股市價量關係之研究,台大財務金融研究所碩士論文new window
26. 陳東明(1991) 台灣股市價量關係之研究,台大商學研究所碩士論文
27. 陳師孟、梁麗枝(1980) "Walras法則會「失衡」嗎？",經濟論文叢刊,第九輯第二期new window
28. 黃仁德(1995) 總體經濟學,台北：自行出版
29. 葉銀華(1991) "台灣股票市場成交量與股價關係之研究-轉換函數模式",台北市銀月刊,第22卷第1期
30. 熊秉元(1993) "「市場之尺」和「心中之尺」-論釋寇斯定理和布坎南對寇斯定理的質疑",經濟論文,第二十一 卷第二期,331-356new window
31. 賴宏忠、劉曦敏(1997) "股價與成交量之長期均衡與因果關係",經社法制論叢,第19期: 311-337
32. 薛立敏(1990) "台北市房價上漲決定因素之估計",台灣金融情勢與物價問題研討會論文集,397-429。
33. Alonso, W. (1964)Location and Land Use, Harvard University Press
34. Berger, M. and Bloomguist, G. (1992) "Mobility and Destination in Migration Decision: The Role of Earnings, Quality of Life, and Housing Price", Journal of Housing Economics 2. 37-59
35. Bourassa, S. C., Hamelink, F. and Hoesli, b. D. (1997) "Definition Residential Submarkets: Evidence from Sydney and Melbourne", Presented in the 6th AREUEA International Real Estate Conference
36. Chang, C. & Ward, C. (1993),"Forward Pricing and the Housing Market: the Pre-sales Housing System in Taiwan", Journal of Housing Research, 10: 217-227.
37. Cho, M. (1996), "Housing Price Dynamics: A Survey of Theoretical and Empirical Issues", Journal of Housing Research, vol. 7(2): 145-172
38. Church, A. M. (1974) "Capitalization of the Effective Property Tax Rate on Single Family Residence" National Tax Journal , 27(1).
39. DiPasquale, D. & Wheaton, W. C. (1992),"The Markets for Real Estate Assets and Space: A Conceptual Framework", AREUEA 20(1): 181-197.
40. DiPasquale, D. & Wheaton, W. C. (1994), "Housing Market Dynamics and the Future of Housing ", J. of Urban Economics, 35: 1-22.
41. DiPasquale, D. & Wheaton, W. C. (1996), Urban Economics and Real Estate Markets, Englewood Cliffs, NJ: Prentice Hall.
42. Fair, R. C.(1972) "Disequilibrium in Housing Models" The Journal of Finance 27(2). 207-221
43. Fair, R. C. & Jaffee, D. M. (1972) "Methods of Estimation for Markets in Disequilibrium" Econometrica 40(3). 497-514
44. Fisher, J. D. (1992), "Integrating Research on Markets for Space and Capital", AREUEA 20(1): 161-180.
45. Fujita, M. (1989)Urban Economic Theory: Land Use and City Size, Cambridge University Press
46. Gallant, A. R., Rossi, P. E. and Tauchen, G. (1992) "Stock Price and Volume", Review of Finance Study 5. 199-242
47. Gatzlaff, D. H., (1995) "Real Estate Market Efficiency: Issues and Evidence", Journal of Real Estate Literature, 3: 157-189
48. Gobriel, S. Shack-Marquez, J. and Wascher, W. (1992) "Regional House Price Dispersion and Interregional Migration", Journal of Housing Economics 2. 235-256
49. Goodman, A. C. and Thibodeau, T. G.,(1998) "Housing Market Segmentation", Journal of Housing Economics 7, 121-143
50. Goodman, A. C. (1981) "Housing Submarkets within Urban Areas: Definition and Evidence", Journal of Regional Science, 21 175-185
51. Graves, P. (1983) "Migration with a Composite Amenity: The Role of Rents", Journal of Regional Science, 23. 541-546
52. Grigsby, W., baratz, M., Galster, G. and Maclennan, D. (1987) "The Dynamic of Neighborhood Change and Decline", Progress in Planning, 28(1). 1-76
53. Grundy, B. and McNichols, M. (1989) "Trade and the Revelation of Information through Price and Direct Disclosure", Review of Finance Study 2. 495-526
54. Gujarati, D. N. (1995) BASIC ECONOMATRICS 3rd Edition, Mc Graw-Hill: New York
55. Heckman, J. S. (1985), "Rental Price Adjustment and Investment in the Office Market", AREUEA 13(1): 32-47
56. Jassen, J. et al. (1994),"The Honeycomb Cycle in Real Estate",The Journal of Real Estate Research, Vol. 9(2),237-251.
57. Karpoff, J. (1987) "The Relation between Price Change and Trading Volume", Journal of Financial and Quantitative Analysis 22. 109-126
58. Lamouruex, C. and Lastraps, W. (1991) "Heteroskedasticity in Stock Return Data: Volume versus GARCH Effect", Journal of Finance 45. 221-229
59. Lawrence, B., O''hara, M. (1994) "Market Statistics and Technical Analysis: The Role of Volume", Journal of Finance 49. 153-181
60. Lin, C.C. & Lin, S. J. (1994),"An Estimation of Elasticities of Consumption Demand and Investment Demand for Owner-Occupied Housing in Taiwan",中華民國住宅學會第三屆年會發表論文
61. Maclennan, D. and Tu, Y. (1996) "Economic Perspectives on the Structure of Local Housing Systems", Housing Studies, 11(3) 387-406
62. Mayo, S. K. (1981a) "Theory and Estimation in the Economics of Housing Demand", Journal of Urban Economics 10. 95-116
63. Mayo, S. K., Weinberg, D. H. and Friedman, J. (1981) "Intraurban Residential Mobility: The Role of Transactions Costs, Market Imperfections, and Household Disequilibrium", Journal of Urban Economics 9. 332-348
64. Megbolugbe, I. F., Marks, A. P. & Schwartz, M. B. (1991) "The Economic Theory of Housing Demand: A Critical Review" Journal of Real Estate Research 6(3). 381-393
65. Meen G. (1995a) "Space-Time Modelling: Further Results for UK Housing Construction" discussion paper in Urban & Regional Economics of Reading University.
66. Meen G. (1995b) "Cycles and Trends in UK Housing" discussion paper in Urban & Regional Economics of Reading University.
67. Mills, E. S. & Hamilton, B. W. (1994) Urban Economics 5th Edition, Scott, Foresman and Company.
68. Muth, R. F. (1960) "The Demand for Non-Farm Housing", in The Demand for Durable Goods. Ed: A. Harberger, Chicago: U. of Chicago Press, 29-96
69. Olsen, E. O. (1969), "A Competitive Theory of the Housing market", American Economic Review, 59: 612-22.
70. Potepan, M. J. (1994) "Intermetropolitan Migration and Housing Prices: Simultaneously Determined?" Journal of Housing Economics 3. 77-91
71. Reece, B. F.(1988) "The Price-Adjustment Process for Rental Housing: Some Further Evidence", AREUEA Journal 16(4):411-418
72. Renaud, B. M. (1997) "The 1985 to 1994 Global Real Estate Cycle: An Overview" Journal of Real Estate Literature, 5: 13-44
73. Renaud, B. M., Pretorius, F. & Pasadilla, B. O. (1996) "The Use of the Modern Real Estate Paradigm in Comparative Work: A Test for Hong Kong", Presented on the 5th AREUEA Annual International Real Estate Conference.
74. Richardson, (1986)"A Test of Dividend Irrelevance Using Volume Reaction to a Change in Dividend Policy ", Journal of Finance Economics, 17:313-333.
75. Rosen, K. T. & Smith, L. (1983) "The Price-Adjustment Process for Rental Housing and the Natural Vacancy Rate" the American Economic Review vol.73:779-786
76. Rosen, S. (1974) "Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition", Journal of Political Economy, 82: 34-55
77. Schwert, G. W. (1989) "Why Does Stock Volatility Change Over Time?", Journal of Finance 44. 1115-1154
78. Smith, L. B. and Ho, M. (1996) "The Relative Price Differential between Higher and Lower Priced Homes", Journal of Housing Economics 5. 1-17
79. Smith, L. B., Rosen, K. T. & Fallis, G. (1988) "Recent developments in Economic Models of Housing Markets", Journal of Economic Literature, 26: 29-64
80. Smith, L. B., (1974) "A Note on the Price Adjustment Mechanism for Rental Housing", American Economic Review 64(3): 478-81
81. Solo, R. (1979) "Another Possible Source of Wage Stickiness" Journal of Macroeconomics, 1, 79-82.
82. Wheaton, W. C. (1987) "The Cyclic Behavior of the National Office Market", AREUEA , 5:4, 281-299
83. Ying, C. C. (1969) "Stock Market and Volume of Sales", Econometrica 34. 676-686
 
 
 
 
第一頁 上一頁 下一頁 最後一頁 top
QR Code
QRCODE

臺灣人文及社會科學引文索引資料庫

目前上線人數：824（臺灣：801，外國：23） ／ 本年度總使用人次：1780212 ／ 訪客人次（自102年09月）：67598261
國家圖書館著作權聲明 Copyright © 2013 All rights reserved.
本館地址: 100201臺北市中山南路20號． 本館地圖及交通資訊．
總機：(02)23619132．最佳瀏覽解析度為1024x768以上