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題名:農地變更工商綜合區開發利得回饋之研究
作者:張效通 引用關係
作者(外文):CHANG, HSIAO-TUNG
校院名稱:國立中興大學
系所名稱:都市計劃研究所
指導教授:李瑞麟
學位類別:博士
出版日期:1999
主題關鍵詞:土地變更使用開發利得開發負擔受益回饋land use conversiondevelopment gaindevelopment obligationdevelopment exaction
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台灣「工商綜合區開發設置辦法」採固定比例方式,規定農地由民間申請個案變更,提供開發區28%的土地作公共設施用地、捐30%的土地作生態綠地、及捐全區建地公告現值的12%回饋金等條件,經審議許可後即變更為高價值利用之工商綜合區。本論文探討回饋額(比例)是否應隨變更案的時空環境差異而有不同。基於平均地權體制之「社會貢獻增值部分歸公」原則,以制度變遷理論研析受益回饋標的與分析方法。經由台北桃園都會區域之模擬案例檢測,並比較中日韓三國制度變遷之受益回饋及其政經社會環境條件差異,來解析地區及時間因素對受益回饋之影響。
研究結果顯示,台灣同時期相同條件之變更個案,若邊際公共建設收支產生淨利損,而政府要求開發者受益回饋補償公利損時,則單位土地面積的回饋額隨變更案所在地之都市人口增加而增加。若暴增開發利得較嚴重,且政經社會環境有利於提高回饋條件的地區,則受益回饋比例也應較高。
都市計畫範圍內農地變更工商綜合區之受益回饋額,建議占土地變更使用開發利得之10%-32%。都市人口超過 43萬人的變更使用案,宜提高法令規定的回饋條件或降低開發容積,以利都市環境品質。惟回饋比例並非絕對標準值,地方政府宜掌握當地的環境特性;當地價暴漲或投機盛行時,即應調高受益回饋比例;若投機現象消除且景氣衰退,則宜提高投資開發誘因條件。治本的方式仍應建全土地稅制、提高地價稅率,防範土地囤積成本偏低導致的投機炒作。
Planners have used development gain exaction as a planning control tool to address speculation in land use upzoning. In Taiwan, three regulations of fixed exaction rates are used for agricultural use converse to commercial use. These are 28% land area donated for public infrastructure, 30% area donated for green belt, and 12% cash of the governmental estimated land value donated for urban construction fee.
This research tested the proposition that exaction rates should be differed with the differences of the population and political-economic factors of cities. Based on the equalizing land ownership principle and the institutional change theory, it establishes an analysis methodology to test the public and private gains due to upzoning project. Case simulation method is used for different areas in Taipei metropolitan region, and compares the results from Japan and Korea for the same period, and analyzes their difference in political-economic conditions. This research shows the following conclusions: (1) Should the developer compensate the expenses of public infrastructure, the larger of city sizes the higher exaction rates for the same land unit. (2) If the windfall gains are large, and the affected area*s political, social and economical conditions are favorable, the exaction rates should be higher.
This paper recommends the exaction*s rates of 10%-32% for urban planning land use changed from agricultural to commercial and industrial in Taiwan. Cities with 430,000 or more population should raise the exaction rates or decrease the development area to maintain a sound urban environment. However, the exaction rate is not an absolute value, local governments should consider their particular conditions. When land speculation is high, exaction rates should be raised. When land speculation is low and economy recedes, exaction rates should be lowed to speed development. However, the basic policy for the land development issue should be raising the actual land value taxes and/or imposing vacant land tax to prevent land speculation.
參考文獻
(註:日韓文參考文獻, 因本網頁之系統無法輸入, 故煩請讀者查閱論文.)
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