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引文資料
題名:
買賣實例比較法實例權重之分析與模式建立
書刊名:
都市與計劃
作者:
游適銘
/
張金鶚
作者(外文):
You, Shih-ming
/
Chang, Chin-oh
出版日期:
2011
卷期:
38:2
頁次:
頁147-169
主題關鍵詞:
不動產估價
;
買賣實例比較法
;
實例權重
;
Real estate appraisal
;
Sales comparison approach
;
Weight of comparable
原始連結:
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相關次數:
被引用次數:期刊(
1
) 博士論文(0) 專書(0) 專書論文(0)
排除自我引用:0
共同引用:
63
點閱:91
買賣實例(市場)比較法爲不動產估價的三種方法之一,一般需蒐集數個比較標的,經調整後之試算價格決定比較價格。國外以數學計算式計算實例權重雖已相當普遍,但目前尚無應用特徵效用模式,解讀實例權重形成與比較標的內部條件之關聯。本文設定特徵權重模型,發現比較法買賣實例權重受價格型態、交易日期接近性、是否屬近鄰地區、實例差異百分率絕對值加總、實例比較項目修正數、其他兩個實例相對值等自變數影響顯著。以96年各直轄市及縣市政府蒐集之3,114筆權重實例中,隨機抽取90%推估樣本外10%之實例權重結果,於重複測試十次結果,MAPE甚小,且Hit Rate於20%內甚高,符合本文設定之預測條件。本文直接預測實例權重探討權重問題核心,且對於實例權重模型兼顧所分析實例本身以外之其他實例相對條件,實證結果能使預測準確度提高之發現,可供未來不動產估價實務作業時,決定加權平均賦予實例權重之參考,俾提高估價科學化及客觀程度。
以文找文
The sales comparison approach is one of three real estate approaches used to appraise property value. Since one must collect several comparables, the weighted average of comparables for sales comparison value is commonly derived using a mathematical formula. However, weights will not necessarily be supported by the market when derived using only a mathematical formula. After collecting 3,114 sales comparables with weights for each city and county in Taiwan, this study examines the correlation between weights and internal attributes of 3,114 sales comparables using the hedonic price model. Price, the proximity to transaction date, inside a neighborhood area, total gross adjustment (%), number of adjustments, and attributes of other comparables in one appraisal significantly impact the weights of comparables. The expected mean absolute percentage error (MAPE) and Hit rate criteria are met after forecasting 10% validation samples modeled by 90% of randomly surveyed samples.
以文找文
期刊論文
1.
Isakson, H. R.(1986)。The Nearest Neighbors Appraisal Technique: An Alternative to the Adjustment Grid Methods。Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association,14(2),274-286。
2.
Lancaster, K. J.(1965)。The Theory of Qualitative Linear Systems。Econometrica,33(2),395-409。
3.
龔永香、江穎慧、張金鶚(20071200)。客觀標準化不動產估價之可行性分析--市場比較法應用於大量估價。住宅學報,16(2),23-42。
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4.
Isakson, H. R.(2002)。The linear algebra of the sales comparison approach。Journal of. Real Estate Research,24(2),117-128。
5.
Vandell K. D.(1991)。Optimal Comparable Selection and Weighting in Real Property Valuation。Real Estate Economics,19(2),213-239。
6.
Pagourtzi, E.、Assimakopoulos, V.、Hatzichristos, T.、French, N.(2003)。Real estate appraisal: A review of valuation methods。Journal of Property Investment & Finance,21(4),383-401。
7.
林秋瑾、楊宗憲、張金鵬(1996)。住宅價格指數之研究--以台北市為例。住宅學報,4,1-30。
延伸查詢
8.
Matysiak, G.、Wang, P.(1995)。Commercial Property Market Prices and Valuation: Analyzing the Correspondence。Journal of Property Research,12(3),181-202。
9.
Springer, T.M.(1996)。Single-family housing transactions: Seller motivation, price and marketing time.。Journal of Real Estate Finance and Economics,13(3),237-254。
10.
Rosen, S.(1974)。Hedonic Price and Implicit Market: Product Differentiation in Pure Competition。Journal of Political Economy,32(1),34-55。
11.
游適銘、張金鶚(201011)。不同估價方法之權重分析與模式建立--地價基準地之探討。臺灣土地研究,13(2),1-29。
延伸查詢
12.
Kang, Han-Bin、Reichert, Alan K.(1991)。An Empirical Analysis of Hedonic Regression and Grid-Adjustment Techniques in Real Estate Appraisal。Real Estate Economics,19(1),70-91。
13.
Adelman, Irma、Griliches, Zvi(1961)。On an Index of Quality Change。Journal of the American Statistical Association,56,535-548。
14.
Colwell, P. F.、Cannaday, R. E.、Wu, C. C.(1983)。The Analytical Foundations of Adjustment Grid Methods。Real Estate Economics,11(1),11-29。
15.
Featherston, J. B.(1968)。Correlation and Final Value Estimate。The Real Estate Appraiser,40-46。
16.
Galleshaw, M. W.(1992)。Appropriate Uses of Economic Characteristics in the Sales Comparison Approach。Appraisal Journal,60(1),91-98。
17.
張麗姬(19940100)。從遠期契約和現貨的角度論預售屋和成屋的價格關係--以臺北市為例。住宅學報,2,67-85。
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18.
廖咸興、張芳玲(19970100)。不動產評價模式特徵價格法與逼近調整法之比較。住宅學報,5,17-35。
延伸查詢
19.
Sirmans, G. Stacy、Macpherson, David A.、Zietz, Emily N.(2005)。The Composition of Hedonic Pricing Models。Journal of Real Estate Literature,13(1),3-43。
20.
Calhoun, Charles A.(2001)。Property Valuation Methods and Data in the United States。Housing Finance International,16(2),12-23。
21.
游適銘(2007)。不動產估債方法權重關係之探討─以地價基準地為例。土地經濟年刊,18,67-109。
延伸查詢
22.
Pace, R. K.、Gilley, O.W.(1993)。Translating prior information across specifications to improve predictive accuracy。Journal of Business & Economic Statistics,11(3),301-309。
23.
Anglin, P. M.、Rutherford, R. C.、Springer, T. M.(2003)。The trade-off between the selling price of residential properties and time-on-the-market: The impact of price setting。Journal of Real Estate Finance and Economics,26(1),95-111。
24.
Asabere, P. K.、Huffman, F. E.(1993)。Price concessions, time on market, and the actual sale price of homes。Journal of Real Estate Finance and Economics,6(2),167-174。
25.
Clapp, J. M.(1990)。A methodology for constructing vacant land price indices。Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association,18(3),274-293。
26.
Hagood, W. D.(1978)。Reconciliation analysis, (formerly called correlation)。The Real Estate Appraiser,44(1),42-44。
27.
Jud, G. D.、Winkler, D. T.、Kissling, G. E.(1995)。Price spreads and residential housing market liquidity。Journal of Real Estate Finance and Economics,11(3),251-260。
28.
Tchira, A.(1979)。Comparable sales selection: A computer approach。The Appraisal Journal,48(1),86-98。
29.
Todora, J.、Whiterell, D.(2002)。Automating the sales comparison approach。Assessment Journal,9(1),25-33。
30.
Weinberger, A. M.、LeGrand, L. K.(2009)。Comparable sales may be given less weight when substantial adjustments are necessary to acccount for dissimilarities in the properties。The Appraisal Journal,77(4),297。
31.
You, S. M.、Chang, C. O.(2009)。Weigbt regression model from the sales comparison approach。Property Management,27(5),302-318。
會議論文
1.
Kummerow, M.(2003)。Theory for real estate valuation: An alternative way to teach real estate price estimation methods。
研究報告
1.
張金鶚(1995)。台灣地區住宅價格指數之研究。
延伸查詢
圖書
1.
International Valuation Standards Committee(2007)。International Valuation Standards。London:International Valuation Standards Committee。
2.
Loans, D.(1990)。The Variance in Valuations。London, UK:Investment Property Databank。
3.
Kinnard, W. N.、Boyce, B. N.(1978)。An Introduction to Appraisal Real Property。Chicago, IL:Society of Real Estate Appraisers。
4.
林英彥(2006)。不動產估價。臺北市:文生書局股份有限公司。
延伸查詢
5.
Follain, James R.、Malpezzi, Stephen(1980)。Dissecting Housing Value and Rent。The Urban Institute。
6.
Appraisal Institute(1967)。Appraisal Terminology and Handbook。Chicago。
7.
Appraisal Institute(2001)。Appraisal of Real Estate。Chicago。
8.
Kinnard, W. N.(1971)。Heath Lexington Books。Lexington。
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