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題名：預售屋大量估價模型之建立
書刊名：住宅學報
作者：江穎慧 引用關係／朱智揚／張金鶚
作者(外文)：Chiang, Ying-hui／Chu, Chi-yang／Chang, Chin-oh
出版日期：2019
卷期：28:2
頁次：頁17-36
主題關鍵詞：預售屋；大量估價；住宅價格；Pre-sale housing；Mass appraisal；Housing price
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相較於中古屋已發展大量估價系統網站供民眾查詢住家房價，預售屋因具有個案特徵，難以直接適用中古屋模型進行估價。本文納入基差與商譽變數以建立預售屋大量估價模型，實證結果顯示預售屋平均單價與附近成屋價差比為35.5%，基差為23.73萬元，上市上櫃建商相較於非上市櫃建商預售屋價格高出5.7%；模型估計樣本外的平均絕對百分比誤差為11.82%，±10%及±20%命中率分別為48.81%與86.07%。建立預售屋大量估價模型除可供民眾查詢預售屋價格，亦可應用於稽核預售屋價格申報不實的情況，且可藉由長期預測觀察預售屋與成屋市場價格變化，有助於價格資訊流通與穩定市場價格。
Pre-sale housing possesses the property of futures, meaning that prices are affected by the prices of nearby existing housing. Besides, in the case of pre-sale housing traded before the completion of the building, consumers depend on the developer's reputation to evaluate the house's quality. To sum up, the basis and the developer's reputation are important in the appraisal of the pre-sale housing. This paper uses the hedonic method to build an empirical model. The empirical results show that the average price of pre-sale housing in Taipei is 35.5% higher than that of the surrounding existing houses, and for developers that are listed on the stock exchange or in the over-the-counter market, the price is 5.7% higher than that for non-listed developers' housing. In the results for the out-sample model, the MAPE is 11.82%, with a ±10% hit-rate and 48.81% and 86.07% with a ±20% hit-rate. Establishing a mass appraisal of pre-sale housing can provide a search channel for consumers, and also monitor the change between the pre-sale housing market and the existing housing market. It is helpful for information transparency and for stabilizing market prices.
期刊論文
1.陳俊合、謝潮儀(19990600)。以投資及特徵觀點對預售屋價格評估模式之探討。中原學報，27(2)，135-143。  延伸查詢new window
2.江穎慧(20090600)。不動產自動估價與估價師個別估價之比較--以比較法之案例選取、權重調整與估值三階段差異分析。住宅學報，18(1)，39-62。new window  延伸查詢new window
3.林祖嘉、馬毓駿(20071200)。特徵方程式大量估價法在臺灣不動產市場之應用。住宅學報，16(2)，1-22。new window  延伸查詢new window
4.賴碧瑩(20071200)。應用類神經網路於電腦輔助大量估價之研究。住宅學報，16(2)，43-65。new window  延伸查詢new window
5.龔永香、江穎慧、張金鶚(20071200)。客觀標準化不動產估價之可行性分析--市場比較法應用於大量估價。住宅學報，16(2)，23-42。new window  延伸查詢new window
6.杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤(20130600)。臺灣特徵價格模型之回顧分析。土地問題研究季刊，12(2)=46，44-57。new window  延伸查詢new window
7.鄒欣樺、張金鶚、花敬群(20070700)。建商不動產表價與議價策略之探討--景氣時機、個案區位、及建商類型分析。管理評論，26(3)，47-69。new window  延伸查詢new window
8.Chau, K. W.、Wong, S. K.、Yiu, C. Y.(2007)。Housing quality in the forward contracts market。Journal of Real Estate Finance and Economics，34(3)，313-325。  new window
9.Wong, S. K.、Yiu, C. Y.、Tsc, M. K. S.、Chau, K. W.(2006)。Do the forward sales of real estate stabilize spot prices?。Journal of Real Estate Finance and Economics，32(3)，289-304。  new window
10.陳奉瑤、楊依蓁(20071200)。個別估價與大量估價之準確性分析。住宅學報，16(2)，67-84。new window  延伸查詢new window
11.林祖嘉、黃麗蓉(20140600)。嫌惡性風水對商用不動產價格影響之研究。住宅學報，23(1)，51-72。new window  延伸查詢new window
12.Chang, Chin‐Oh、Ward, Charles W. R.(1993)。Forward Pricing and the Housing Market: the Pre-Sales Housing System in Taiwan。Journal of Property Research，10(3)，217-227。  new window
13.張麗姬(19940100)。從遠期契約和現貨的角度論預售屋和成屋的價格關係--以臺北市為例。住宅學報，2，67-85。new window  延伸查詢new window
14.Chau, K. W.、Ng, F. F.、Hung, E. C. T.(2001)。Developer's Goodwill as Significant Influence on Apartment Unit Prices。The Appraisal Journal，69(1)，26-30。  new window
15.彭建文、盧建霖(20140900)。預售制度下建商銷售時機選擇之實證分析。都市與計劃，41(3)，287-304。new window  延伸查詢new window
16.王松濤、劉洪玉、陳偉、龍奮杰(2007)。期房市場對現房市場價格穩定效應的實證研究。清華大學學報（自然科學版），47(6)，781-784。  延伸查詢new window
17.白金安、張金鶚(19950100)。國內預售屋訂價模式之探討。國家科學委員會研究彙刊. 人文及社會科學，5(1)，29-44。  延伸查詢new window
18.李吉弘、楊宗憲(20100600)。預售屋與成屋價差比關係之研究--以臺北市和臺北縣為例。建築與規劃學報，11(1)，1-14。new window  延伸查詢new window
19.沈育生、林秋瑾(20120500)。不同人工神經網路架構在不動產大量估價之應用與比較。臺灣土地研究，15(1)，1-29。new window  延伸查詢new window
20.花敬群、張金鶚(19990700)。成屋市場與預售屋市場之價量關係：住宅存量--流量模型的檢討與修正。國家科學委員會研究彙刊. 人文及社會科學，9(3)，494-504。  延伸查詢new window
21.張曉楨、施光訓、蕭雅羚(20130200)。都會區預售屋訂價策略之研究--財務投資分析觀點。臺灣管理學刊，13(1)，121-139。new window  延伸查詢new window
22.齊政霞、王旭(2010)。期房價格對現房價格影響的研究--以雲南省房地產為例。中國城市經濟，2010(10)，94-95。  延伸查詢new window
23.Yiu, C. Y.、Hui, E. C. M.、Wong, S. K.(2005)。Lead-lag Relationship Between the Real Estate Spot and Forward Contracts Markets。Journal of Real Estate Portfolio Management，11(3)，253-262。  new window
24.史綱(19920500)。預售屋的定價模式與實證。管理科學學報，9(1)，31-37。  延伸查詢new window
25.林秋瑾(19981200)。預售屋與成屋住宅價格關係之分析--市場效率之驗證。管理學報，15(4)，643-664。new window  延伸查詢new window
26.Hoerl, A. E.、Kennard, R. W.(1970)。Ridge regression: Biased estimation for nonorthogonal problems。Technometrics，12(1)，55-67。  new window
27.Leishman, C.(2001)。House Building and Product Differentiation: An Hedonic Price Approach。Journal of Housing and the Built Environment，16(2)，131-152。  new window
28.Sirmans, G. Stacy、Macpherson, David A.、Zietz, Emily N.(2005)。The Composition of Hedonic Pricing Models。Journal of Real Estate Literature，13(1)，3-43。  new window
29.Calhoun, Charles A.(2001)。Property Valuation Methods and Data in the United States。Housing Finance International，16(2)，12-23。  new window
30.張金鶚、楊宗憲、洪御仁(20081200)。中古屋及預售屋房價指數之建立、評估與整合--臺北市之實證分析。住宅學報，17(2)，13-34。new window  延伸查詢new window
會議論文
1.李尚華(2016)。不動產廣告策略與預售屋價格關係之研究。中華民國都市計劃學會、區域科學學會、住宅學會、地區發展學會聯合年會暨論文研討會。  延伸查詢new window
2.林育聖、張金鶚(2004)。建商訂價行為之研究--探討不同類型建商訂價行為之差異。中華民國住宅學會第十三屆學術論文研討會。  延伸查詢new window
3.陳俊有、周美伶、蔡怡純、陳明吉(2014)。住宅需求的價格、所得、利率彈性。2014年中華民國都市計劃學會、區域科學學會、住宅學會、地區發展學會聯合年會暨論文研討會。  延伸查詢new window
學位論文
1.白金安(1996)。以遠期交易訂價理論探討國內預售屋價格之研究(博士論文)。國立政治大學。new window  延伸查詢new window
圖書論文
1.Malpezzi, S.(2003)。Hedonic Pricing Models: a Selective and Applied Review。Housing Economics and Public Policy: Essays in Honor of Duncan Maclennan。New Jersey：Wiley-Blackwell。  new window
 
 
 
 
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