我國不動產登記制度,係植基於民法物權編暨其施行法上,並以土地法暨其施行法及土地登記規則規定構成制度整體。其主要是以權利登記制度下之要素為建構藍本,因而形成具體規範;故於學說通說上認為,我國不動產登記制度係採權利登記制度,即具有權利登記制度之基本要素。儘管如此,由於許多因素交錯影響下,使得實務做法上與登記制度整體間,產生扞格,並致進退失據,議論不斷,終於導致登記問題叢生。
對於我國不動產登記制度上爭議問題之研究,本文藉由我國登記法制所具有權利登記制之要素,即物的編成主義、登記主義、實質審查主義、土地登記之公信力等要素,作為貫穿全文之主軸,並利用其框起相關登記之問題。至於,研究方法上,主要是採文獻分析法並兼採比較法,以釋明相關問題,並提出建構整體制度之看法,以健全我國不動產登記制度。
根據本論文研究成果顯示,要言之,第一、關於「物的編成主義」方面。我國不僅對於物的編成主義之基礎,即一個「獨立物」之判斷標準,也就是得為不動產登記權利客體之界定,其要件內容眾說紛紜,間有見解反覆,亦對物的編成主義之核心,即所謂「一不動產一登記用紙原則」,未有認知,進而使不動產登記簿之編製基準,悖於物的編成主義下應有之原理原則。對此,日本之登記法規範及登記實務之操作,似得供我國參酌改進。第二、關於「登記主義」方面。我國實務上對於個別不動產上新舊間之物權變動登記,有以登記連續性原則稱之;惟無論是詮釋其意涵或有關做法,相當多歧。觀諸外國(德國與日本)不動產登記之立法例與實務,無論是採登記主義或意思主義者,均有登記連續性之適用,以達強化登記公示之正確性及確保交易安全之目的。至於,其概念之意涵,係指與不動產變動有關之權利登記,於新舊登記間必具實體法上之關聯,惟不包含標示登記等屬事實關係之登記。然為因應事實上之需要,得為省略登記,但僅限於有法律上之依據者,以免破壞登記公示制度之信用。至於,我國現行實務上之見解與做法,與前述外國立法例或實務所採用登記之原理、原則不符者,所在多有,是有諸多值得改進之處。第三、關於「實質審查主義」方面。我國學說通說上,對於我國登記機關之審查權限,向來係採所謂權利登記制度應採實質審查主義,契據登記應採形式審查主義之觀點,而我國既採權利登記制度故應採實質審查。然對於各個主義概念之內涵,眾說紛紜,且實務上對我國究採何種審查制度,相關見解及做法分歧。事實上,前述觀點係繼受自日本學說,惟其早已被推翻,於日本現行學說通說上,認為無論採權利或契據登記制度,就其實質言,僅得謂採形式審查,但我們現在仍前仆後繼地援用過去既有學說。若此,就我國言,亦僅得謂採形式審查主義,惟此形式審查主義並非我國傳統學說上之看法,而是就審查對象上言,不僅及於登記法令上對登記申請所定之形式要件,亦及於實體法上不動產權利關係如何等實體要件,另就審查方法言,主要是採消極性、書面審查之方法。重要者是,關於我國登記機關之審查權限,法無明文,惟事涉人民權利義務之事項,亟待儘速檢討改正。第四、關於「土地登記之公信力」方面。現行學說上認為其應具備「須登記名義人與第三人間具有效之法律行為」之要件,而對此,實務上認為倘涉及不融通物之物權變動登記,即便存在善意第三人,相關法律行為及登記均無效,故無土地登記公信力之適用。然此等見解,將對現行登記公示制度產生衝擊,進而使我國既有公信力制度產生破口。事實上,此等見解係不符司法院院字第1919號、第1956號解釋、土地法第四十三條及民法第七百五十九條第二項規定之真正意旨。另關於「第三人之取得須為善意」之要件,於學說上大多認為,第三人具有重大過失而不知登記不真正者,仍屬善意。如此見解,是有其理論依據。然若此,基於我國既有法律對於靜的安全(持有者現狀利用)保護不週之情形下,易使同樣透過登記取得不動產物權者之真正權利人,其既得權益遭受危害,又將導致現行訴訟繫屬登記之制度,無法達成排除第三人善意取得之立法目的。在針對不動產靜的安全之各種保全手段予以檢討並修法強化前,容或能將善意之認定標準,排除第三人具有重大過失而不知登記不真正者,以使不動產靜的安全與動的安全(交易安全)兩者間獲得衡平。
總之,從我國相關學說與實務見解及既有法令規定以觀,鮮有從當初所建構權利登記制度之要素出發,以思考如何形成見解、訂修法規或立法,使符合登記制度整體規範。無論如何,不動產登記對於國家、人民而言,是為重要制度,且與憲法財產權保障有密切關係;故我國不動產登記制度之整體,是有儘速重整、強化之必要。